Lejeloven § 20

Ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan § 19, stk. 2, alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

1) Lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.

2) Lejemål omfattet af kapitel 5.

3) Lejemål omfattet af den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

1) Lejeforhøjelse til afsættelse efter § 120 og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse.

2) Lejeforhøjelse efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter § 129, stk. 1, og §§ 137 og 146 og det tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Stk. 2. Ved sammenligningen, jf. § 42, stk. 2 og 3, ses der bort fra følgende:

Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra følgende:

§ 20 fastslår, at udlejeren bærer bevisbyrden, når der opstår uenighed om lejefastsættelsen for gennemgribende forbedrede lejemål efter § 19, stk. 2. Udlejeren skal fremlægge solid dokumentation for både de faktiske forbedringsudgifter og for at forbedringen er udført inden for 2 år. Hvis denne dokumentation mangler, kan bestemmelsen kun bruges, hvis det på anden vis utvivlsomt kan påvises, at der virkelig er foretaget forbedringer i nødvendigt omfang og i rette periode. Skal sagen for retten, skal udlejeren også kunne bevise, at lejen ikke overstiger det lejedes værdi. Bestemmelsen indfører altså en markant sikkerhed for lejeren mod ubegrundede eller oppustede lejeforhøjelser og sikrer gennemsigtighed og retfærdighed i sager om gennemgribende forbedringer. Historisk har området været præget af tvister om, hvorvidt forbedringer reelt er udført og om lejeværdien, hvilket denne bestemmelse adresserer ved at fastslå et udvidet udlejeransvar for bevis og dokumentation.

Eksempler

• Udlejeren fremlægger kvitteringer og byggeregnskab

  En udlejer hæver lejen for et lejemål med henvisning til omfattende modernisering. Lejeren kræver dokumentation, og udlejeren fremviser fakturaer, tidsplan og kontrakter, der beviser arbejdernes omfang og afslutningstidspunkt.

• Dokumentation mangler – leje nedsættes

  En lejer klager over for høj leje efter en påstået forbedring. Da udlejeren ikke kan fremlægge fyldestgørende dokumentation for udgiften eller arbejdet, får lejeren medhold i, at den høje leje ikke kan opretholdes.

• Boligretten kræver bevis for lejeværdi

  Under en retssag påpeger lejeren, at lejen overstiger det lejedes værdi. Udlejeren skal da overbevisende dokumentere, hvordan lejen er fastsat og at den ikke er for høj i forhold til sammenlignelige boliger.

• •At udlejeren frit kan sætte lejen op uden dokumentation.
• •At lejeren selv skal bevise, at forbedringen ikke er sket.
• •At mundtlige oplysninger om udgifter er tilstrækkelige for domstole eller nævn.

• § 19

  § 20 regulerer netop tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, og de to bestemmelser anvendes ofte sammen.

• § 42

  Bestemmer rammen for det lejedes værdi, som udlejeren skal dokumentere ikke overskrides, især relevant ved boligretssager.