Lejeloven § 21

Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til § 19, stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter § 19, stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette og om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da, inden 14 dage efter at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 114. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf. § 114, stk. 2, kan der ikke opkræves husleje efter § 19, stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Stk. 2. Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren for ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter § 19, stk. 1.

§ 21 pålægger udlejeren en særlig orienteringspligt ved første udlejning af et lejemål efter en gennemgribende forbedring, hvor lejen fastsættes efter § 19, stk. 2. Udlejeren skal, inden der indgås en ny lejeaftale, informere beboerrepræsentanterne eller lejerne om, at lejemålet genudlejes på disse vilkår, og samtidig oplyse om selve bestemmelsen. Hvis denne orientering ikke finder sted, mister udlejeren retten til at opkræve den højere leje, der ellers kunne være opkrævet efter § 19, stk. 2 – vilkåret er ugyldigt. Oven i dette har beboerrepræsentanterne eller lejeren mulighed, inden 14 dage fra orienteringen, for at indbringe sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, dog kun for forhold uden for de enkelte lejemål (fx gårdarealer, facader, trappeopgange). Giver huslejenævnet påbud om udbedring, må den højere leje ikke opkræves, før manglerne er afhjulpet. Stk. 2 sikrer, at udlejeren opretholder den gennemgribende forbedring; hvis dette ikke sker, kan lejen nedsættes til det omkostningsbestemte niveau. Reglerne udspringer af ønsket om at forhindre forringelse af lejemål og ejendomme samtidig med, at udlejer får adgang til den mere attraktive lejefastsættelse. Paragraffen håndhæves løbende i praksis og er afgørende for balancen mellem udlejerens økonomiske incitament og lejerens reelle beskyttelse mod spekulativ udlejning.

Eksempler

• Manglende orientering til lejere

  En udlejer genudlejer en gennemgribende forbedret lejlighed uden at underrette beboerrepræsentanterne. Huslejenævnet erklærer lejefastsættelsen ugyldig.

• Påbud om vedligeholdelse

  Efter udlejerens orientering gør lejerne opmærksom på dårlig belysning i opgangen. Huslejenævnet påbyder forbedring, og udlejer må vente med at opkræve højere leje.

• Forringet stand efter få år

  Udlejeren har ikke opretholdt den høje standard efter forbedring. Lejeren får via huslejenævnet nedsat lejen til omkostningsbestemt niveau.

• •Mange tror, der kan klages over mangler i den enkelte lejlighed via § 21 – det gælder kun fællesarealer og udendørsforhold.
• •Nogle udlejere mener, orienteringspligten er en formalitet – men konsekvensen for manglende orientering er ugyldighed af den forhøjede leje.
• •Lejere tror ofte, at enhver standforringelse straks udløser lejenedsættelse; først efter fem år eller gentagen tvist åbnes den mulighed.

• § 19

  Bestemmer vilkår om lejefastsættelse ved gennemgribende forbedring – § 21 regulerer procedurer og følger af denne.

• § 114

  Giver huslejenævnet hjemmel til at udstede påbud om vedligeholdelse og afgøre tvister, hvilket § 21 henviser til.

• § 20

  Stillingskrav og dokumentation om forbedringers gennemførelse, tæt relateret til § 21's beskyttelse af lejerne.