Lejeloven § 22

Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Stk. 2. Reglen i stk. 1 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.

§ 22 er en kerneparagraf i beskyttelsen af lejere mod forskelsbehandling i ejendomme med flere lejemål. Ved indgåelse af lejeaftalen forhindrer bestemmelsen, at en udlejer kan aftale højere leje eller mere byrdefulde vilkår for enkelte lejere sammenlignet med andre, der bor i samme ejendom. Bedømmelsen sker samlet, det vil sige, at man både ser på lejens størrelse og øvrige lejevilkår, såsom depositum, vedligeholdelse eller specielle forpligtelser. Paragraffen er derfor et centralt værn mod vilkårlig og urimelig forskelsbehandling - både åbenlys og mere snigende gennem særligt restriktive forpligtelser for enkeltpersoner. I praksis betyder dette, at nye lejere ikke må presses til at acceptere urimelige eller ekstra byrder, hvis andre lejere slipper billigere. En vigtig undtagelse gælder dog, hvis lejemålet er forbedret uden at huslejen tidligere er sat op til det niveau forbedringen berettiger – her kan der aftales en højere leje ved genudlejning efter de relevante regler. § 22 har historisk været brugt til at stoppe praksisser, hvor enkeltlejere i svag forhandlingsposition blev udnyttet i forhold til fællesskabet i ejendommen.

Eksempler

• Udlejer kræver højere depositum

  En udlejer forsøger at kræve fire måneders depositum af én lejer, mens de øvrige lejere kun har betalt tre måneder. Dette strider mod § 22, da vilkåret er mere byrdefuldt.

• Særlige krav om vedligeholdelse

  En lejer får i sin kontrakt pålagt at skulle male lejligheden hvert andet år, mens øvrige lejere kun skal hver tredje år. Dette anses som mere byrdefuldt og vil ikke være gyldigt.

• Forhøjelse ved forbedring uden tidligere lejeforhøjelse

  En lejer flytter ind i en gennemrenoveret lejlighed, hvor den tidligere lejer havde lav husleje. Udlejeren kan nu aftale en højere leje efter reglerne i §§ 19-21, hvis huslejen tidligere ikke var blevet sat op til det nye niveau.

• •Man tror, lejen altid skal være ens for alle lejere – det er kun urimelige forskelle, som forbydes.
• •Nogle tror, det kun angår lejens størrelse, men paragrafen omhandler også øvrige vilkår.
• •Det overses tit, at undtagelsen gælder, hvis lejligheden er forbedret uden at huslejen blev sat op.

• § 19

  Definerer overordnede rammer for lejefastsættelse og er relevant ved vurdering af vilkårenes byrdefuldhed.

• § 21

  Angiver procedurer og regler for lejeforhøjelser i forbindelse med forbedringer – relateret til undtagelsen i § 22.

• § 39

  Indeholder strafbestemmelser for brud på § 22.