Lejeloven § 25

Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

1) 8 pct. for ejendomme med ibrugtagelse i 1964.

2) 10 pct. for ejendomme med ibrugtagelse i 1965-69.

3) 12 pct. for ejendomme med ibrugtagelse i 1970-73.

4) 14 pct. for ejendomme med ibrugtagelse efter 1973.

Stk. 2. I stedet for et afkast efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkast beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:

Stk. 3. I stedet for afkast efter stk. 1 og 2 kan udlejeren for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i den tidligere gældende lov om indeksregulerede realkreditlån som afkast beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.

Stk. 4. For ejendomme taget i brug efter den 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkast som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i den tidligere gældende lov om indeksregulerede realkreditlån.

Stk. 5. Er der i perioden fra den 1. januar 1964 til den 1. april 1973 gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastet beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af et afkast af den rimelige forbedringsudgift beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Stk. 6. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. almindelige vurdering, beregnes afkastet på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering.

Stk. 7. Til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. kvadratmeter bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet i 1. pkt. reguleres efter reglerne i § 204, stk. 1.

§ 25 fastsætter et nøgleprincip for huslejereguleringen i Danmark: Udlejeren kan kun afsætte et begrænset afkast til sig selv i budgettet, nemlig op til 7 procent af den værdi, som ejendommen blev vurderet til ved den 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973. Denne historiske værdiansættelse blev indført for at begrænse spekulativ lejestigning og sikre rimelige boligudgifter. I dag betyder det, at udlejers fortjeneste ikke direkte følger udviklingen i markedspriser eller nyere vurderinger. Reglen rammer især private lejeboliger i regulerede kommuner, typisk ældre udlejningsejendomme. Trods indførelsen af friere lejefastsættelse for nyere byggeri og visse moderniserede ejendomme er denne bestemmelse stadig et væsentligt værn mod urimeligt høje huslejer i den eksisterende boligmasse.

Eksempler

• Udregning af maksimal afkast til udlejer

  En udlejer har en ejendom vurderet til 1.000.000 kr. pr. 1. april 1973. Maksimalt afkast er 70.000 kr. årligt (7 pct. af 1.000.000 kr.).

• Afvisning af højere afkast ved genberegning

  Udlejer søger at lægge 7 pct. af den nuværende ejendomsværdi til budgettet. Boligretten afviser, da det er vurderingen fra 1973, der gælder.

• Ejendom opført efter 1973: Højere procenter

  En ejendom fra 1975 skal ikke bruge 7 pct.-reglen, men en højere procentsats efter de særlige regler i § 25, stk. 1-4.

• •Mange tror fejlagtigt, at det er nutidens ejendomsvurdering, der gælder.
• •Det antages tit, at procenten kan forhandles frit – det kan den ikke.
• •Reglen gælder ikke automatisk for ejendomme bygget efter 1973 eller moderniserede ejendomme.

• § 23

  Omhandler lejeforhøjelse, hvis lejen ikke dækker afkast efter § 25.

• § 24

  Uddyber begrebet nødvendige driftsudgifter, som sammen med afkastet udgør rammen for huslejen.

• § 19

  Hovedprincip for lejefastsættelse i regulerede ejendomme, hvor afkastet indgår.