Lejeloven § 137

Udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed kan, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse.

1) Aftalen skal være skriftlig.

2) Det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter nærværende bestemmelse.

3) Udlejeren skal, forinden aftale indgås, have orienteret lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse, jf. stk. 2, 1. pkt., og beregning vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 2, 2. pkt.

Stk. 2. Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmelserne i § 132, stk. 1. Lejeren kan endvidere anmode Udbetaling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle boligstøttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse efter stk. 1.

Stk. 3. En aftale, jf. stk. 1, er kun gyldig, hvis følgende betingelser er opfyldt:

Stk. 4. Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold ophører.

§ 137 åbner for, at udlejer og lejer – efter indgået lejeaftale – kan aftale særskilte forbedringsarbejder af lejligheden mod en konkret fastsat lejeforhøjelse. Denne bestemmelse fraviger ellers detaljerede regler for forbedringer og lejeregulering, hvis blot parterne aftaler arbejdet skriftligt, og det udtrykkeligt fremgår, at forhøjelsen sker efter § 137. Paragraffen stiller krav om, at lejeren informeres om ret til forhåndsgodkendelse af lejen og om de mulige boligstøttemæssige konsekvenser. Imidlertid bortfalder aftalen ved lejeforholdets ophør. Bestemmelsen kom ind i lejeloven, fordi nogle forbedringer ikke organiseres bedst gennem udlejerens ensidige varsel, men i dialog og samarbejde med den enkelte lejer – typisk ved individuelle forbedringer, som ønskes eller godkendes helt specifikt til lejemålet. I praksis giver bestemmelsen fleksibilitet, men kræver også, at begge parter sikrer, at lovens formelle krav er nøje opfyldt, da aftalen ellers er ugyldig.

Eksempler

• Aftalt nyt køkken mod huslejestigning

  Lejer og udlejer bliver enige om renovering af køkkenet. De aftaler skriftligt, at huslejen stiger med 650 kr. om måneden som følge af det nye køkken.

• Forbedring af badeværelse på lejerens initiativ

  En lejer foreslår modernisering af badeværelset. Udlejer accepterer mod en aftalt og præciseret lejeforhøjelse, og begge underskriver en § 137-aftale.

• Lejer kræver forhåndsgodkendelse

  Før aftale om nye vinduer indgås, beder lejeren om, at udlejeren indhenter huslejenævnets forhåndsgodkendelse af det forventede lejeforhøjet niveau.

• •Man tror, at alle forbedringer kræver beboerrepræsentationens godkendelse – det gælder ikke for § 137-aftaler.
• •Nogle tror, at udlejer kan påtvinge lejeren forbedringer på denne måde – begge skal være enige.
• •Det antages fejlagtigt, at forhøjelsen automatisk følger lejen ved genudlejning – men aftalen bortfalder ved fraflytning.

• § 132

  Om forhåndsgodkendelse af forventet leje ved forbedringer – relevant fordi lejeren kan kræve dette før § 137-aftale.

• § 128

  Handler om udlejers almindelige mulighed for lejeforhøjelse ved forbedringer uden særskilt aftale.

• § 136

  Bestemmer at kapitel 14's regler ikke gælder, hvor der laves aftale efter § 137.