Lejeloven § 161

Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

1) Udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end syv lejligheder.

2) Den fraflyttede lejer har ikke beboet lejligheden i 3 år.

3) Lejligheden vil ved bytning blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum.

4) Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis en af følgende betingelser er opfyldt:

Stk. 3. Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 132, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse og oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra § 21, stk. 1.

Stk. 4. Lejeren skal, senest 14 dage efter at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Stk. 5. Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.

Stk. 6. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 161 fastslår bytteretten for lejere af beboelseslejligheder, hvilket i praksis giver lejere mulighed for at bytte deres bolig med en anden lejer, som også bor til leje udelukkende til beboelse. Udgangspunktet er, at bytte kan ske uden udlejerens samtykke, men loven beskytter udlejeren mod misbrug ved at give adgang til at modsætte sig byttet, hvis visse betingelser er opfyldt, eksempelvis hvis man har boet kort tid i lejemålet, hvis der opstår overbeboelse, eller hvis udlejer har anden rimelig grund. Loven er udtryk for et ønske om fleksibilitet for lejere, men balancerer også hensynet til udlejers ejendomsret og mulighed for at værne mod uhensigtsmæssige lejerkonstellationer eller uhensigtsmæssige ændringer, fx overbelægning eller spekulation. I dag bruges reglerne fx ved studieskift, jobskifte eller ændret familieliv, hvor lejer nemt kan bytte sig til en mere passende bolig, men bemærk de stramme tidsfrister og dokumentationskrav for både lejer og udlejer. § 161 er en central bestemmelse for lejers handlefrihed på det danske private boligmarked.

Eksempler

• Studerende bytter lejligheder

  To studerende i hver sin by bytter lejlighed, da de begge får studieplads i hinandens by – udlejeren kan kun modsætte sig byttet, hvis en af undtagelserne gælder.

• Familie ønsker større bolig

  En børnefamilie bytter deres mindre lejlighed med en ældre person, der ønsker en mindre bolig. Den ældre beboer har boet i lejligheden over 3 år, så byttet kan gennemføres.

• Udlejer stopper bytte ved overbeboelse

  En lejer forsøger at bytte til en lejlighed, hvor det efter byttet vil blive flere personer pr. beboelsesrum end loven tillader – udlejeren nægter byttet, hvilket er lovligt.

• •Man tror, man kan bytte uanset hvor længe man har boet i lejemålet.
• •Nogle tror, at udlejer altid skal godkende et bytte skriftligt.
• •Det antages fejlagtigt, at bytteretten gælder for alle typer lejemål.

• § 157

  Regulerer lejers ret til fremleje, som ofte forveksles eller overlapper med bytteretten.

• § 158

  Vedrører midlertidig fremleje – relevant for forståelse af lejers rådighed over lejemålet.

• § 168

  Slår fast, at lejer ikke kan give afkald på bytteretten i en aftale.