Lejeloven § 45

Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 42, stk. 2-4, nævnte omstændigheder.

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte beløb tilbagebetalt.

Stk. 4. Sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Stk. 5. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

§ 45 beskytter lejeren mod at betale markant overpris for sit lejemål. Paragraffen giver lejeren ret til at kræve lejen nedsat til et rimeligt niveau, hvis den ligger væsentligt over det, man normalt ville betale for et tilsvarende lejemål. Vurderingen sker ved at sammenligne med lejen for lignende lejemål med hensyn til beliggenhed, stand, størrelse, udstyr og vedligeholdelsesniveau. Paragraffen spejler § 42, som beskytter udlejeren mod for lav leje, og sikrer dermed en balance på boligmarkedet. Historisk har bestemmelsen modvirket udspekuleret opskruning af lejepriser, særligt i pressede byområder. I dag bruges § 45 hyppigt af især boliglejere i større byer, der vil have prøvet deres leje mod lokale niveauer. Sagen kan indbringes for huslejenævnet, og der er klare frister for, hvornår man skal reagere. Domspraksis viser, at lejen kun nedsættes, hvis den reelt og klart overstiger det lejedes værdi. Paragraffen udsætter dog både udlejere og lejere for risiko: Udlejere risikerer tilbagebetaling og fremtidig lejenedsættelse, lejere risikerer fristoverskridelse og afvisning.

Eksempler

• Lejer betaler markant over markedslejen

  En lejer opdager, at naboer i tilsvarende lejligheder betaler væsentligt mindre i husleje. Lejeren tager sagen til huslejenævnet og får lejen sat ned til et rimeligt niveau.

• For høj leje ved indflytning

  En nytilflyttet lejer får forhøjet leje i forbindelse med indflytning, der ligger over områdets gennemsnit. Lejeren kræver lejen sat ned via § 45 — huslejenævnet stadfæster nedsættelsen.

• Bagudrettet tilbagebetaling

  Efter en lejenedsættelse efter § 45 kan lejeren kræve at få det for meget betalte beløb tilbagebetalt for tiden efter kravet blev fremsat.

• •Man kan altid få sat lejen ned, hvis nogen i ejendommen betaler mindre.
• •Lejen nedsættes automatisk uden indsigelse fra lejeren.
• •Det er muligt at få al overbetaling tilbage fra hele lejeperioden.

• § 42

  Spejler § 45 fra udlejersiden og fastsætter, hvornår lejen kan forhøjes, hvis den er for lav.

• § 44

  Detaljerer formkrav og procedureregler for gennemførelse af lejenedsættelse eller forhøjelse.

• § 40

  Omhandler lejers ret til tilbagebetaling og frister for krav om for meget betalt leje.