Lejeloven § 95

Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el.lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el.lign. Hvis manglen vedrører det lejedes forsyning med varme, opvarmning af brugsvand, el eller vand, kan lejeren rette henvendelse til kommunen med henblik på at få genoptaget forsyningen efter reglerne i kapitel 3 om kommunal sikring af forsyning med vand, varme og el i lov om boligforhold.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 95 sikrer lejeren en stærk retssikkerhed, hvis det lejede har mangler – både ved indflytning og løbende i lejeforholdet. Hvis udlejeren efter påkrav ikke straks afhjælper en mangel, kan lejeren få manglen udbedret for udlejerens regning. Det gælder især kritiske problemer med installationer som lys, varme, gas og vand, hvor lejeren både kan få adgang til ejendommens installationer med fogedens hjælp og – i tilfælde af forsyningssvigt – endda kan rejse sagen i kommunen med henblik på kommunal genopretning. Paragraffen sætter grænsen for udlejerens ansvar og fratager udlejeren retten til passivitet, især hvor manglen truer boligens anvendelighed eller sundhed. Det er en bestemmelse, der ofte bruges i praksis, hvor udlejere svigter deres vedligeholdelsespligt eller forsøger at undvige ansvaret for essentielle installationer. Historisk er bestemmelsen et bolværk mod slumudlejning og sørger for, at lejere ikke bliver gidsler i forhandlinger om basal forsyning. § 95 har fået opmærksomhed især i sager om utilstrækkelig varme om vinteren, strømudfald eller ulovlige lukninger for el og vand, hvor det ofte kommer på tale, at myndigheder må træde ind.

Eksempler

• Manglende varme i vinterperioden

  Udlejer reagerer ikke på lejerens påkrav om manglende varme. Lejeren får en håndværker til akut at reparere for udlejerens regning og varsler kommunen.

• Afbrudt elforsyning

  Udlejeren slår strømmen fra for at presse lejeren til at flytte. Lejeren får fogedens bistand til at genetablere strømmen og gør udlejeren økonomisk ansvarlig.

• Lejeren udbedrer en utæt vandinstallation

  Udlejer ignorerer gentagne klager over en defekt vandinstallation. Lejeren bestiller selv reparationen og sender regningen til udlejeren.

• •Lejeren kan altid frit selv ordne alle mangler uden at varsle udlejeren.
• •Bestemmelsen gælder også småting som kosmetiske fejl.
• •Udlejer kan lovligt afbryde forsyningen i forbindelse med uenigheder.

• § 96

  Vedrører lejerens ret til at hæve aftalen, hvis væsentlige mangler ikke udbedres.

• § 97

  Omhandler lejers erstatningskrav, hvis det lejede mangler tilsikrede egenskaber.

• § 94

  Handler om forsinkelse ved overtagelse – nært beslægtet med mangelsforhold.