Lejeloven § 94

Er det lejede ikke fuldført på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet, eller er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller foreligger der en anden hindring for lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de tilfælde, som er omtalt i stk. 1, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes ikke at være af væsentlig betydning for lejeren. Retten til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og at lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.

Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i de tilfælde, hvor den tidligere lejer ikke er fraflyttet, kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 94 beskytter lejeren, når denne ikke kan overtage det lejede til aftalt tid, og det ikke skyldes lejerens forhold. Om det skyldes, at byggeriet ikke er færdigt, at tidligere lejer ikke er flyttet, eller en tredjepart spærrer for adgang, står lejeren med ret til at kræve et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Bestemmelsen har en klar retsbeskyttende funktion i en branche, hvor forsinkelser og manglende adgang kan få alvorlige konsekvenser for privatpersoner såvel som virksomheder. Paragraffen sikrer, at udlejer ikke kan kræve fuld leje for noget, lejeren ikke har kunnet benytte, og den er et centralt værktøj i balancen mellem udlejer og lejer. Typisk opstår denne situation ved nybyggeri, ved forsinket fraflytning eller hvis lokaler ikke er frigjort pga. problemer mellem udlejer og tidligere lejer. Paragraffen afspejler moderne forbrugerbeskyttelsestænkning, men rækker længere, da den gælder begge parter. I praksis håndhæves bestemmelsen ofte, og den giver lejeren et hurtigt økonomisk krav uden at skulle vente på langvarige retsopgør.

Eksempler

• Nybyggeri forsinket

  En lejer skal overtage en spritny lejlighed 1. marts, men byggeriet er først færdigt tre uger senere. Lejeren kan for perioden forlange forholdsmæssigt afslag i huslejen.

• Tidligere lejer flytter ikke ud

  En erhvervslejer kan ikke få adgang ved kontraktstart, fordi den gamle lejer ikke er flyttet. Lejeren kan kræve, at lejen reduceres for den tid, overtagelsen er forhindret.

• Andre hindringer

  En lejer kan ikke flytte ind, fordi der mangler vand og el til lejemålet ved overtagelse, uden at det er lejerens skyld. Lejen kan nedsættes proportionelt, indtil problemet er løst.

• •Man er altid fritaget for at betale leje ved forsinkelse.
• •Paragraffen gælder også, hvis forsinkelsen skyldes lejerens egne handlinger.
• •Lejen kan kun nedsættes, hvis lejemålet slet ikke er tilgængeligt.

• § 95

  Handler om mangler ved indflytning og giver også rettigheder til at afhjælpe eller kræve afslag.

• § 101

  Bestemmer at § 94 ikke kan fraviges til skade for lejeren.