Lejeloven § 32

Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1.

§ 32 fastslår, at selv om reglerne om fri aftale om leje (fri leje) gælder for mindre ejendomme i regulerede kommuner (typisk ejendomme med seks eller færre lejligheder, jf. § 7), må lejen alligevel ikke væsentligt overstige, hvad der betales for sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje (§ 23). Dette gælder, uanset at parterne teoretisk står frit. Der skal sammenlignes med lejemål af samme beliggenhed, art m.v. og under tilsvarende reguleringsform. Hvis der mangler egnede sammenligningslejemål, eller hvis sammenligningslejen er usædvanligt høj eller lav, kan huslejenævnet indhente ejendommens driftsudgifter og beregne, hvad lejen burde være efter § 23. Bestemmelsen gælder dog ikke for de lejemål, hvor fri leje altid gælder, jf. § 54, stk. 1. Historisk har bestemmelsen til formål at lægge et relativt effektivt bånd på udlejeres muligheder for at opkræve markant højere husleje i små, ældre ejendomme i regulerede kommuner, hvor markedet ellers kunne være meget presset.

Eksempler

• Lejerne i mindre ejendom klager over huslejen

  En lejer i en 5-lejligheders ejendom i en storby indbringer sagen for huslejenævnet, fordi huslejen betydeligt overstiger sammenlignelige nabolejligheder reguleret efter § 23. Huslejen kart nedsættes.

• Manglende sammenligningslejemål i et område

  I en mindre provinsby findes ingen sammenlignelige lejemål reguleret efter § 23. Huslejenævnet beregner derfor lejen ud fra ejendommens faktiske driftsudgifter og sætter lejen efter § 23-principperne.

• Erhvervslejemål kræver særlig sammenligning

  En tandlægeklinik i en mindre ejendom skal have reguleret huslejen, og nævnet sammenligner kun med erhvervslejemål i lignende ejendomme.

• •Mange tror, at der i små private ejendomme altid er fri leje, men § 32 begrænser denne frihed.
• •Det er en fejlopfattelse, at sammenligning kan ske med alle lejemål – det skal være tilsvarende, regulerede lejemål.
• •Nogle tror, huslejenævnet automatisk fastsætter lejen – det sker kun, hvis der ikke findes relevante sammenligningslejemål eller disse er atypiske.

• § 7

  Afgør, hvornår § 32 finder anvendelse, dvs. hvilke små ejendomme der er omfattet.

• § 6

  Angiver hvor omkostningsbestemt leje gælder, som bruges til sammenligningen.

• § 23

  Beskriver reglerne for omkostningsbestemt leje, som § 32's sammenligningsgrundlag.

• § 54

  Indeholder reglerne om fri leje, hvor undtagelsen til § 32's 2.-4. pkt. findes.