Lejeloven § 196

I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Stk. 3. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 16, stk. 3, i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne i den oprindelige ejendom, og den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt., i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.

Stk. 4. Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., eller et boligområde, som ikke opfylder betingelserne i § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v., men er omfattet af en fælles udviklingsplan eller en kommunal udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.

Stk. 5. Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

§ 196 fastslår udlejerens pligt til, før et salg eller overdragelse af en ejendom, der helt eller delvist er anvendt til beboelse, at give lejerne et seriøst tilbud om at overtage ejendommen som andelsboligforening til samme vilkår som den påtænkte handel med tredjemand. Er der tale om ejendomme kun med beboelse og mindst seks lejemål, eller blandede ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder, gælder tilbudspligten. Bestemmelsen skal modvirke, at større udlejningsejendomme omgås lejerindflydelse og giver beboerne et redskab til at stifte andelsboligforening og opnå kontrol over egen bolig. Tilbudspligten gælder ikke ved visse familiemæssige overdragelser, arv eller salg til staten/kommune, men dækker desuden også tilfælde, hvor større ejerandel af ejendommen skifter gennem aktier eller anparter. Bestemmelsen er vigtig i samtiden, hvor interesse for at bevare lejerkontrol vokser, og ejendomsspekulation kan frakoble lejerne fra vigtige beslutninger. Reglen gælder uanset om ejendommen opsplittes ved fx udstykning, ligesom den er ufravigelig til skade for lejeren, hvilket sikrer reel og effektiv beskyttelse.

Eksempler

• Salg af udlejningsejendom med 12 lejligheder

  En privat ejer vil sælge sin boligudlejningsejendom. Før salget til en investor tilbyder han beboerne samlet at overtage ejendommen som andelsboligforening til samme vilkår.

• Overdragelse af selskab med ejendom

  Et anpartsselskab sælger 100 % af anparterne i selskabet, der ejer en beboelsesejendom. Da ejerskabet reelt skifter hænder, udløses tilbudspligten over for lejerne.

• Ejendommen opdelt i ejerlejligheder - ingen tilbudspligt

  En beboelsesejendom er allerede opdelt i ejerlejligheder og sælges samlet. Her gælder tilbudspligten som udgangspunkt ikke.

• •Lejerne har forkøbsret til at købe til en lavere pris end andre.
• •Tilbudspligten gælder altid ved ethvert salg, uanset ejendommens størrelse eller anvendelse.
• •Ejendommen må ikke overdrages, hvis bare én lejer protesterer.

• § 197

  Uddybning af, hvilke rettigheder går forud for tilbudspligten.

• § 198

  Afgrænser hvilke overdragelser, der udløser tilbudspligt og hvilke undtagelser der findes.

• § 199

  Fastlægger hvordan et korrekt tilbud til lejerne skal udformes og gennemføres.

• § 201

  Slår fast at tilbudspligten ikke kan fraviges til skade for lejeren.