Lejeloven § 105

Inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 100 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.

Stk. 2. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren fremsætte tilsvarende varsel efter stk. 1 over for beboerrepræsentanterne.

Stk. 3. Varsling i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentationens eller i ejendomme uden beboerrepræsentation lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation skal lejerne tillige have oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder varslingen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 4. Har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme uden beboerrepræsentation mindst en fjerdedel af lejerne, senest 6 uger efter at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

§ 105 er en central beskyttelsesbestemmelse for lejere i ejendomme, hvor reglerne om huslejeregulering gælder. Bestemmelsen pålægger udlejere at varsle skriftligt til lejerne, før der iværksættes forbedringer, som vil føre til en samlet forbedringsbetinget lejeforhøjelse, der overstiger et bestemt årligt beløb pr. kvadratmeter (fastsat til 100 kr. i 2021-niveau og reguleret årligt). Varslet skal gives til de berørte lejere – og i ejendomme med beboerrepræsentation også til denne – og indeholde detaljer om arbejdet samt den forventede lejeforhøjelse. Dette giver lejere mulighed for at vurdere konsekvenserne, gøre indsigelse og eventuelt få sagen prøvet ved huslejenævnet. Bestemmelsen sætter således en effektiv stopklods for voldsomme lejeforhøjelser uden forudgående varsel og reel inddragelse, hvilket historisk har været en vigtig reaktion på udlejernes forsøg på at omgå lejernes rettigheder gennem pludselige eller uvarslede forbedringsprojekter. I nutidig praksis er § 105 en af de væsentligste barrierer mod socialt uigennemtænkte renoveringer og huslejehop i det private lejeboligmarked.

Eksempler

• Varsel om kommende renovering

  Udlejer ønsker at installere nye vinduer og varsler lejerne skriftligt, da den samlede forbedringsforhøjelse overstiger 100 kr. pr. m2 årligt.

• Beboerrepræsentation informeres

  I en ejendom med beboerrepræsentanter sender udlejer varsling både til lejerne og til beboerrepræsentationen om et forestående tagprojekt.

• Lejer gør indsigelse

  En gruppe lejere modtager varsling om modernisering af badeværelser og gør skriftlig indsigelse, hvorfor udlejer må indbringe sagen for huslejenævnet.

• •Mange tror, at alle forbedringer kræver varsling uanset økonomisk størrelse.
• •Nogle antager fejlagtigt, at udlejeren blot kan informere efter udførelsen.
• •Det misforstås ofte, at lejere ikke kan gøre indsigelse mod varslede forbedringer.

• § 106

  Regulerer retten til anden bolig ved store forbedringsbetingede lejeforhøjelser.

• § 127

  Definerer, hvad der anses for forbedringsarbejder og krav til inddragelse af beboerrepræsentation.

• § 109

  Huslejenævnets mulighed for at modsætte sig uhensigtsmæssige forbedringer hvis sagen indbringes.