Lejeloven § 91

Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, jf. §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 91 fastslår, at lejeren som udgangspunkt mister retten til at gøre indsigelser over mangler ved det lejede, hvis ikke lejeren senest 2 uger efter lejeforholdets start meddeler udlejeren ønsker om at få manglen udbedret. Dette er en central sikring for udlejeren mod sene krav om mangler, men med væsentlige undtagelser: Fristen gælder ikke, hvis manglen ikke kunne opdages ved almindelig agtpågivenhed – altså hvis fejlen er skjult – eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt. Nøgternt betyder det, at lejeren skal gå sin bolig grundigt igennem ved indflytning og reagere straks ved konstaterede fejl, men hvis der viser sig skjulte problemer, for eksempel fugt eller ulovlige installationer, kan lejeren stadig gøre krav gældende, selv efter de to uger. Dette system beskytter mod bagatelagtige indsigelser, men afskærer ikke lejeren fra at kræve noget, hvis udlejer bevidst har forsøgt at skjule fejl. I praksis kan manglende eller for sent reaktion betyde, at lejeren hænger på udgifterne selv. Reglen har været et omdrejningspunkt i utallige tvister og gives ofte en stram praksis i boligretten.

Eksempler

• Lejer opdager skadede gulve

  Lejeren ser ridser i parketgulvet få dage efter indflytning og skriver til udlejeren inden for 2 uger. Udlejeren må herefter udbedre skaden eller give et afslag.

• Skjult vandskade afsløres senere

  Lejeren opdager først en vandskade bag et skab flere måneder efter indflytning. Fordi skaden ikke kunne ses ved normalt eftersyn, kan lejeren stadig kræve udbedring.

• Lejer overholder ikke frist

  Lejeren venter en måned med at klage over manglende rengøring. Fordi klagen kommer for sent, mister lejeren normalt retten til at kræve afhjælpning.

• •Man tror, at 2-ugersfristen altid gælder – men skjulte fejl er undtaget.
• •Lejeren tror, at mundtlig reklamation er nok – men uden dokumentation risikerer man at tabe.
• •Nogle tror, det kun gælder ved leje af ejerboliger, men reglen gælder alle omfattet af lejeloven.

• § 95

  Behandler lejerens muligheder og rettigheder ved mangler – fx afhjælpning for udlejers regning.

• § 92

  Huslejenævnet afgør tvister om mangler ved lejeforholdets begyndelse.

• § 90

  Regler for indflytningssyn – kan styrke bevis for fejl ved indflytning.