Lejeloven § 181
Billedgenerering afventer: A Danish administrative hearing about noisy dog removal, with city officials and a pet owner present, in a modern meeting room, danish context
§ 181 slår fast, at udlejeren ikke kan lave aftaler med lejeren, som fraviger beskyttelsen af lejerens rettigheder ved opsigelse, til skade for lejeren, før udlejeren faktisk har opsagt lejeren.
Kilde: www.retsinformation.dk
LOV nr 341 af 23.3.2022
§§ 171-179 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.
Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 169, stk. 2.
§ 181 slår fast, at udlejeren ikke kan lave aftaler med lejeren, som fraviger beskyttelsen af lejerens rettigheder ved opsigelse, til skade for lejeren, før udlejeren faktisk har opsagt lejeren. Paragraffen cementerer et centralt princip: Opsigelsesreglerne er præceptive til fordel for lejer, indtil en eventuel opsigelse reelt er sket. Formålet er at forhindre, at lejere presses eller lokkes til at give afkald på de omfattende opsigelsesbeskyttelser, de er tillagt, eksempelvis gennem uklare eller urimelige kontrakter. Historisk har denne præceptive beskyttelse været et svar på tendenser, hvor udlejere ellers kunne undergrave lejerbeskyttelsen gennem aftaler, hvilket ville svække trygheden i danske lejeboliger. I dag er bestemmelsen et vigtigt værn imod, at markedspartnere i lejeretten ikke kan fratage lejerne beskyttelse mod opsigelse ved kreative kontraktgreb, før udlejeren rent faktisk går til opsigelse.
Eksempler
Kontrakt med forringet opsigelsesvarsel
En standardlejekontrakt indeholder bestemmelse om 1 måneds opsigelsesvarsel fra udlejerens side mod lejer – selvom loven foreskriver 3 eller 12 måneder. Ifølge § 181 er denne kontraktbestemmelse ugyldig, indtil udlejeren opsiger lejeren.
Forhåndsaftale om ingen erstatning
Udlejer foreslår, at lejeren på forhånd giver afkald på erstatning ved opsigelse, selv om lejeren driver virksomhed fra lejemålet. Aftalen er ugyldig, før udlejeren faktisk opsiger.
Betingelse om straks fraflytning
I lejekontrakten står, at lejer skal flytte ud uden varsel, hvis udlejer ønsker det. Denne bestemmelse kan ikke håndhæves til skade for lejeren før en formel opsigelse.
- •Man tror, at alle aftaler mellem lejer og udlejer automatisk gælder – men § 181 sætter grænser for dette.
- •Nogle tror, det kun gælder boliglejemål, men erhvervslejere er også beskyttet.
- •Det misforstås tit, at man slet ikke kan lave individuelle aftaler – men det er kun til skade for lejeren, mens opsigelse ikke er sket.
Kan jeg som lejer skrive under på at give afkald på min opsigelsesbeskyttelse?
Nej, sådan et afkald er ugyldigt, så længe du ikke er opsagt. Din lovbestemte beskyttelse gælder uanset indgåede aftaler.
Gælder dette også for lejemål med erhvervsvirksomhed?
Ja, § 181 beskytter både bolig- og erhvervslejere, så de ikke stilles ringere ved forhåndsaftaler.
Kan udlejer og jeg efter opsigelse aftale vilkår, der fraviger reglerne?
Efter udlejer har opsagt, er der større aftalefrihed, men du er fortsat beskyttet mod urimelige vilkår og visse regler kan stadig ikke fraviges.
Hvad sker der, hvis opsigelsesvarslet i kontrakten er kortere end lovens?
Det kortere varsel er ugyldigt, så længe udlejeren ikke har opsagt. Ved opsigelse gælder lovens opsigelsesvarsler.
Gælder beskyttelsen i § 181 også, hvis jeg frivilligt fraflytter?
Nej, § 181 beskytter mod aftalte fravigelser af reglerne om opsigelse, men ikke hvis du selv vælger at opsige og fraflytte.
- § 171
Definerer de konkrete tilfælde, hvor udlejer kan opsige lejeren – § 181 sikrer, at disse ikke kan fraviges på forhånd.
- § 176
Omhandler krav til opsigelsens form, som § 181 bidrager til at beskytte mod at blive ignorering via aftale.
- § 179
Omhandler lejerens indsigelser og krav på erstatning, som ikke kan afskæres med aftale før opsigelse.
Velkommen – spørg trygt om opsigelsesreglerne.
Velkommen – spørg trygt om opsigelsesreglerne.