Lejeloven § 127

Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.

Stk. 2. Inden udlejeren iværksætter forbedringer, skal udlejeren iagttage § 131 om inddragelse af beboerrepræsentationen.

Stk. 3. Inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., skal udlejeren iagttage §§ 105 og 106 om varsling af iværksættelse.

§ 127 definerer, hvad der forstås ved 'forbedringer' i lejeforhold. Det drejer sig om foranstaltninger eller installationer, som øger værdien af det lejede—det kan for eksempel være nyt køkken, bedre isolering eller installation af elevator. Dertil inkluderer bestemmelsen også forbedringer, som udlejeren bliver pålagt at udføre ved lov eller offentlige påbud, men kun hvis disse ikke allerede er omfattet af udlejerens almindelige vedligeholdelsespligt. § 127 er helt central, når lejer eller udlejer skal forstå, hvilke arbejder der kan begrunde eksempelvis lejeforhøjelse eller særlige procedurer. Historisk har sondringen mellem forbedring og vedligeholdelse været vigtig, fordi det har stor betydning for både huslejens størrelse og for rettigheder og pligter i lejeforholdet. I dag danner denne paragraf eksempelvis grundlag, når udlejere ønsker at hæve huslejen efter en modernisering, eller når parterne er uenige om, hvem der skal betale for et nyt varmeanlæg påbudt af kommunen.

Eksempler

• Installation af opvaskemaskine

  Udlejeren installerer en opvaskemaskine i lejemålet, hvor der ikke tidligere var en. Dette betragtes som en forbedring, da det øger boligens værdi.

• Lovpligtig udskiftning af el-installationer

  Kommunen påbyder udskiftning af gamle el-installationer, og da dette ikke er almindelig vedligehold, regnes det som en forbedring efter § 127.

• Efterisolering af lejlighed

  Udlejeren efterisolerer lejligheden for at mindske varmetab. Tiltaget øger ejendommens værdi og anses som en forbedring.

• •Alle moderniseringer er automatisk forbedringer.
• •Lovpligtige arbejder skal altid udføres for udlejers regning.
• •Udlejeren kan frit bestemme, hvad der regnes som forbedring.

• § 128

  Omhandler udlejers ret til lejeforhøjelse efter forbedringer.

• § 111

  Definerer vedligeholdelse, hvilket er afgørende for grænsedragningen til forbedring.

• § 105

  Omhandler proceduren for iværksættelse af større forbedringsarbejder.